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Ce simulateur vise à fournir une estimation détaillée de l’imposition de la plus-value réalisée par un particulier lors de la vente d’un bien immobilier situé en France.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, l’un et l’autre corrigés des frais et dépenses que la loi permet de retenir. Elle est réduite d’un abattement pour durée de détention, puis soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire s’applique, sauf pour les terrains à bâtir, lorsque la plus-value imposable revenant à un vendeur dépasse 50 000 €.
L’estimation couvre l’imposition acquittée lors de la vente ainsi que, en mode expert, la contribution sur les hauts revenus due l’année suivante. Le tableau ci-dessous en précise le périmètre.
Le simulateur intègre notamment les frais et travaux pour leur montant réel, les principales exonérations, les biens acquis en plusieurs fois, construits par le vendeur ou démembrés, la réintégration des amortissements de la location meublée et une estimation de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Le calcul reflète ainsi les principales spécificités fiscales de la vente.
Certaines opérations nécessitent toutefois un examen particulier, notamment lorsqu’elles relèvent de régimes dérogatoires non intégrés au simulateur. Notre cabinet peut en analyser les caractéristiques juridiques et fiscales afin d’affiner l’estimation. Cette analyse peut également être menée par le notaire chargé de la vente.
Immeuble bâti : construction, avec son terrain d’assiette et ses dépendances. Terrain à bâtir : terrain destiné à recevoir des constructions ; ni le forfait de 15 % des travaux ni la taxe sur les plus-values élevées ne s’y appliquent. Autre terrain, en mode expert : terrain non constructible, agricole ou naturel par exemple ; le forfait de 15 % ne s’y applique pas, mais la taxe sur les plus-values élevées est due (article 150 VB, II, 4° et article 1609 nonies G du CGI).
À deux : deux vendeurs, époux, partenaires ou indivisaires, détenant chacun sa quote-part du bien, la moitié par défaut ; une exonération peut être limitée à l’un d’eux. Le mode standard suppose un seul vendeur. Le seuil d’exonération de 15 000 € et la taxe sur les plus-values élevées s’apprécient pour chacun, sur sa quote-part (article 150 U, II, 6° et article 1609 nonies G du CGI).
Bien dont l’usufruit et la nue-propriété ont appartenu, ou appartiennent encore, à des personnes différentes. Le simulateur traite un usufruit viager, détenu par une personne, et une nue-propriété détenue par une autre ; il ne traite ni l’usufruit à durée fixe, ni plusieurs usufruitiers ou nus-propriétaires.
Usufruit ou nue-propriété vendu seul : la plus-value se calcule sur le prix du droit vendu. Lorsque le vendeur détenait la pleine propriété, le prix d’acquisition du droit est la fraction du prix de la pleine propriété donnée par le barème de l’article 669 du CGI, à l’âge de l’usufruitier au jour de la vente, frais compris dans la même proportion, et la durée de détention court depuis l’acquisition de la pleine propriété ; sinon, c’est le prix payé ou la valeur déclarée du droit (annexe II, article 74 SE du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 à 210 ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).
Droits réunis : le vendeur a reconstitué la pleine propriété, par l’extinction de l’usufruit ou par l’acquisition du droit qui lui manquait. Encore démembré : l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété. Le prix est réparti entre eux selon le barème de l’article 669 du CGI, d’après l’âge de l’usufruitier au jour de la vente, et chacun est imposé sur sa propre plus-value, avec sa durée de détention ; la moins-value de l’un ne s’impute pas sur la plus-value de l’autre. L’usufruitier qui a donné la nue-propriété en se réservant l’usufruit retient la même fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété. Chacun choisit pour ses travaux le forfait ou leur montant réel. Le simulateur traite un usufruit viager, détenu par une personne, et une nue-propriété détenue par une autre ; il ne traite ni l’usufruit à durée fixe, ni plusieurs usufruitiers ou nus-propriétaires, ni les amortissements et les frais de voirie (article 669 du CGI ; annexe II, article 74 SE).
Extinction de l’usufruit : nue-propriété reçue par donation ou succession, ou achetée, l’usufruit s’étant ensuite éteint, par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée de son terme : le vendeur cède la pleine propriété. La durée de détention court depuis l’entrée de la nue-propriété dans son patrimoine, et l’administration admet de retenir comme prix d’acquisition la valeur de la pleine propriété à cette date ; seuls les frais payés pour la nue-propriété s’y ajoutent, la réunion de l’usufruit ne coûtant rien. Les forfaits de 7,5 % et de 15 % sont calculés sur le prix payé ou la valeur déclarée de la nue-propriété, seule acquise : le BOFiP les assoit sur le prix effectivement acquitté, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (article 150 VB du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220 et 350 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70 et 400). Acquisition d’un droit : le nu-propriétaire a acheté ou reçu l’usufruit, ou l’usufruitier la nue-propriété ; le prix d’acquisition est la somme des prix ou valeurs des deux droits, chacun avec ses frais, et la durée de détention court depuis la première des deux acquisitions (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220 et 350 ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).
L’âge de l’usufruitier au jour de la vente fixe la part du prix qui revient à l’usufruit : 90 % avant 21 ans révolus, puis dix points de moins par tranche de dix ans, jusqu’à 10 % à partir de 91 ans ; la nue-propriété reçoit le reste (article 669 du CGI).
Bien vendu en bloc, par un même acte, après avoir été acquis par fractions à des dates différentes : quotes-parts achetées, reçues par donation ou héritées l’une après l’autre, ou lots réunis. Chaque fraction a son prix d’acquisition, ses frais, ses travaux et sa durée de détention ; la moins-value d’une fraction, réduite de son abattement, s’impute sur la plus-value des autres. Un partage avec soulte entre héritiers, époux, partenaires ou bénéficiaires d’une donation-partage n’est pas une nouvelle acquisition : le bien entier est réputé acquis à l’entrée dans l’indivision, pour sa valeur à cette date, sans tenir compte de la soulte. À deux vendeurs, chacun détient sa quote-part de chaque fraction (article 150 VD, II et article 150 U, IV du CGI).
Immeuble que le vendeur a construit ou fait construire sur un terrain acquis auparavant. Le terrain et la construction dégagent chacun leur plus-value : le terrain depuis son acquisition, la construction depuis le début des travaux ; la moins-value de l’un, réduite de son abattement, s’impute sur la plus-value de l’autre. Le forfait de 7,5 % porte sur le seul prix du terrain ; le forfait de 15 %, ouvert plus de cinq ans après l’achèvement, sur le prix du terrain et le coût de la construction. Un achat en l’état futur d’achèvement n’entre pas dans ce cas : la date d’acquisition est celle du contrat (article 150 VB du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).
Aucune fraction renseignée
Date de l’acte d’achat, ou du contrat pour une vente en l’état futur d’achèvement ; en cas de condition suspensive, date de sa réalisation. Pour une donation, date de l’acte ; pour une succession, date du décès. La durée de détention se compte en années pleines, de date à date ; pour un bien acquis un 29 février, l’année est acquise le 1er mars. Pour un immeuble construit par le vendeur, le terrain et la construction ont chacun leur durée de détention : en mode expert, voir « Construit par le vendeur » (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20 et 40).
Prix stipulé dans l’acte. En mode standard, les frais d’acquisition sont retenus au forfait de 7,5 % de ce prix et, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, les travaux au forfait de 15 % ; le mode expert permet de retenir leur montant réel (article 150 VB, II, 3° et 4° du CGI).
Prix stipulé dans l’acte, hors frais. Les frais d’acquisition et les travaux se règlent à la rubrique suivante, au forfait ou pour leur montant réel (article 150 VB du CGI).
Valeur du bien retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession, après, le cas échéant, l’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt. Le forfait de 7,5 % des frais d’acquisition n’est pas ouvert : seuls les droits et frais réellement payés s’ajoutent ; en mode standard, les travaux sont retenus au forfait de 15 % pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition (article 150 VB, I et II du CGI).
Valeur de la pleine propriété du bien à la date d’entrée de la nue-propriété (donation, décès ou achat), telle qu’indiquée dans l’acte ou la déclaration de succession, ou à défaut estimée : l’administration admet de la retenir comme prix d’acquisition lorsque l’usufruit s’est éteint. Seuls les frais payés pour la nue-propriété s’y ajoutent (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220 et 350).
Valeur de la nue-propriété retenue pour les droits de donation ou de succession, ou prix payé pour l’acheter, tels qu’ils figurent dans l’acte. Les forfaits de 7,5 % des frais d’acquisition (achat) et de 15 % des travaux sont calculés sur ce montant : le BOFiP les assoit sur le prix effectivement acquitté, tel qu’il a été stipulé dans l’acte, c’est-à-dire celui de la nue-propriété, seule acquise, la réunion de l’usufruit ne coûtant rien (article 150 VB, II du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70 et 400).
Date de la déclaration d’ouverture du chantier ou, à défaut, des premiers travaux de terrassement ou de maçonnerie établie par les factures des entreprises : la durée de détention de la construction court à compter de cette date (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).
Date à laquelle la construction est en état d’être habitée, en principe celle de la déclaration d’achèvement des travaux. Le forfait de 15 % des travaux n’est ouvert qu’à compter du lendemain du cinquième anniversaire de cette date ; seuls les travaux réalisés depuis s’ajoutent pour leur montant réel (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220, 230 et 390).
Dépenses engagées jusqu’à l’achèvement : factures des entrepreneurs, honoraires d’architecte, taxes et participations liées à la construction, matériaux et salaires de la main-d’œuvre employée, à l’exclusion du travail personnel du vendeur et des intérêts d’emprunt (article 150 VB du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 110).
Droits de donation ou de succession acquittés par le vendeur, au prorata de la valeur du bien, et frais d’acte et de déclaration afférents au bien. Les droits payés par le donateur ne sont pas retenus (article 150 VB, II, 2° du CGI).
Droits d’enregistrement, émoluments du notaire et commission d’intermédiaire payés lors de l’achat, retenus pour leur montant réel sur justificatifs ou, pour un immeuble, au forfait de 7,5 % du prix d’acquisition (article 150 VB, II, 3° du CGI).
Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration facturées par une entreprise et non prises en compte pour l’impôt sur le revenu ; les matériaux achetés par le vendeur ne sont pas retenus. Pour un immeuble bâti, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être retenu à la place, sans justificatif, à compter du lendemain du cinquième anniversaire de l’acquisition. Pour un terrain, seules les dépenses réelles sont retenues (article 150 VB, II, 4° du CGI).
Frais de voirie, réseaux et distribution supportés par le vendeur d’un terrain à bâtir (article 150 VB, II, 5° du CGI).
Amortissements du bien, hors travaux, effectivement déduits au titre de la location meublée non professionnelle au régime réel ou du statut du bailleur privé. Ils minorent le prix d’acquisition pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location ; les travaux réels sont alors retenus nets de leurs propres amortissements (article 150 VB, III du CGI).
Les amortissements ne minorent pas le prix d’acquisition d’un logement situé dans une résidence destinée à l’accueil exclusif d’étudiants, de jeunes de moins de trente ans en formation ou en stage, d’alternants ou de personnes de plus de 65 ans, dans un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins de longue durée (article 150 VB, III du CGI).
Date de l’acte authentique de vente ; en cas de condition suspensive, date à laquelle elle se réalise. Le simulateur applique les règles en vigueur aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025.
Part du prix de cession qui revient au terrain : sa valeur nue au jour de la vente, estimée par comparaison avec des ventes de terrains voisins ; le reste du prix revient à la construction. Aucun texte ne fixe de méthode : la répartition, qui modifie le calcul, est faite sous la responsabilité du vendeur.
Frais supportés par le vendeur et justifiés, limitativement : commission de l’intermédiaire à sa charge, diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction versée au locataire, honoraires d’architecte pour les études préalables à un permis de construire, frais de mainlevée de l’hypothèque et TVA acquittée. Les frais de l’acte de vente et l’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt ne sont pas déductibles (article 150 VA du CGI).
Exonération des immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession », ainsi que de ceux « qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles », visée à l’article 150 U, II, 1° et 3° du CGI.
Exonération « au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale », visée à l’article 150 U, II, 1° bis du CGI.
Exonération des immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens « qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière et n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement », visée à l’article 150 U, II, 1° ter du CGI.
Exonération des immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens « pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 311-2 ainsi qu’au dernier alinéa de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme ou au I de l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement, à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité d’expropriation ou du prix de cession », visée à l’article 150 U, II, 4° du CGI.
Exonération des immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens « qui sont échangés dans le cadre d’opérations de remembrement mentionnées à l’article 1055, d’opérations effectuées conformément aux articles L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime ainsi qu’aux soultes versées en application de l’article L. 123-4 du même code », visée à l’article 150 U, II, 5° du CGI.
Exonération des immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens « qui sont cédés jusqu’au 31 décembre 2027 : a) A un organisme d’habitations à loyer modéré, à une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, à l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation, à une société civile immobilière dont cette association détient la majorité des parts pour les logements mentionnés au 4° de l’article L. 831-1 du même code, à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 dudit code ou à un organisme de foncier solidaire ; b) A tout autre cessionnaire », ou « à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l’urbanisme en vue de leur cession selon les modalités prévues au a et au quatrième alinéa du 7° », visée à l’article 150 U, II, 7° et 8° du CGI. « L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable que le cessionnaire s’est engagé à affecter à des logements sociaux ou intermédiaires par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier. Elle est totale pour les organismes mentionnés au a du présent 7° lorsque le prorata dépasse 80 %. »
Exonération « au titre de la cession d’un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2026, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever exclusivement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition », visée à l’article 150 U, II, 9° du CGI.
Exonération des « plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” mentionnée à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles qui, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière et dont le revenu fiscal de référence n’excède pas la limite prévue au I de l’article 1417, appréciés au titre de cette année », visée à l’article 150 U, III du CGI.
La plus-value imposable entre dans le revenu fiscal de référence du foyer, soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus : 3 % de la fraction comprise entre 250 000 € et 500 000 € pour une personne seule, ou entre 500 000 € et 1 000 000 € pour un couple soumis à imposition commune, puis 4 % au-delà. La contribution est lissée lorsque le revenu de l’année atteint une fois et demie la moyenne des deux années précédentes, chacune étant restée sous 250 000 € ou 500 000 €. L’estimation compare la contribution avec et sans la plus-value ; elle est due l’année suivante, avec l’impôt sur le revenu (article 223 sexies du CGI).
Couple : époux ou partenaires de pacte civil de solidarité soumis à imposition commune. Lorsque les deux vendeurs forment un même foyer, il s’agit nécessairement d’un couple.