Évaluation des SCI : ce que prévoit le nouveau guide de l’administration fiscale
Près de vingt ans après sa précédente édition, l’administration fiscale a publié, en juin 2026, une nouvelle version de son Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés. Ce document général comporte notamment une fiche consacrée aux sociétés civiles immobilières.
Sans être opposable à l’administration, il expose les méthodes susceptibles d’être utilisées par ses services. Ses indications intéressent particulièrement les opérations d’OBO, d’apport ou de transmission, pour lesquelles la valeur retenue ne résulte pas directement d’une négociation entre des tiers indépendants.
En matière de SCI, l’édition 2026 s’inscrit davantage dans la continuité qu’elle ne renouvelle les méthodes existantes.
Une méthode adaptée à la nature de la SCI
Le guide distingue plusieurs catégories de SCI.
Pour les SCI d’attribution, la valeur des parts correspond à celle des immeubles auxquels elles donnent droit. Les SCI de construction-vente sont évaluées comme des sociétés commerciales ; compte tenu du caractère cyclique de leur activité, le guide envisage notamment le recours à l’actualisation des flux ou à la méthode du bilan promoteur.
Les SCI de gestion ou de location font, quant à elles, l’objet d’un traitement différent selon qu’elles perçoivent ou non des revenus.
La valeur patrimoniale demeure la référence
Lorsqu’une SCI ne perçoit aucun revenu, notamment parce que ses immeubles sont mis à la disposition des associés ou qu’elle n’en détient que la nue-propriété, le guide retient exclusivement la valeur patrimoniale.
Celle-ci correspond à la valeur vénale des immeubles et des autres actifs, augmentée des liquidités et créances, puis diminuée du passif exigible, comprenant notamment les emprunts bancaires et les comptes courants d’associés.
La valeur des immeubles doit être déterminée en privilégiant la comparaison avec des cessions portant sur des biens similaires. Ce principe figurait déjà dans le précédent guide et correspond à une jurisprudence établie.
La rentabilité peut compléter la valeur des actifs
Lorsque la SCI perçoit des revenus, la valeur patrimoniale peut être complétée par une valeur résultant de la capitalisation d’un résultat normatif et, en présence de distributions régulières, par une valeur de rendement.
Le résultat retenu peut être retraité pour neutraliser les éléments exceptionnels ou non récurrents, notamment une mise à disposition gratuite des immeubles, des travaux importants ou des rémunérations disproportionnées. Pour les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, le guide prévoit également la déduction d’un impôt théorique sur les bénéfices.
L’administration rappelle néanmoins que la valeur d’une SCI provient principalement de celle de ses actifs immobiliers. La valeur patrimoniale doit donc être largement privilégiée lorsque l’évaluation porte sur une participation majoritaire.
La confirmation d’une décote de non-liquidité de 10 %
Lorsque seule la méthode patrimoniale est retenue, le guide prévoit un abattement pour non-liquidité dont le taux peut être fixé, à titre indicatif, à 10 %. Une décote supplémentaire peut être envisagée pour une participation minoritaire.
Cette référence n’est pas nouvelle et ne constitue pas un taux forfaitaire. Son application doit être justifiée au regard des statuts, des droits attachés aux titres et des contraintes pesant effectivement sur leur cession. Le guide veille également à ce qu’une même contrainte ne soit pas prise en compte au travers de plusieurs décotes.
Une position restrictive sur la fiscalité latente
Le guide écarte enfin la décote pour fiscalité latente lorsque les immeubles sont conservés pour en retirer des revenus ou en assurer la jouissance personnelle. Leur cession future, et l’imposition des plus-values correspondantes, sont alors considérées comme hypothétiques.
Cette précision tient compte de la jurisprudence intervenue depuis l’édition de 2006. Elle demeure néanmoins restrictive pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité latente attachée aux immeubles étant fréquemment prise en compte dans la négociation du prix de leurs parts.
La présente publication est diffusée à titre exclusivement informatif et ne saurait être assimilée à une consultation juridique ou fiscale, ni se substituer à une analyse tenant compte des circonstances propres à chaque situation. Les informations et analyses qu’elle contient sont fondées sur l’état de la législation, de la réglementation, de la jurisprudence et de la doctrine administrative applicable à la date de sa publication, soit le 28 juin 2026. Elles sont susceptibles d’être affectées par toute évolution ultérieure du droit ou de son interprétation. Pour toute question relative à l’application de ces éléments à une situation particulière, le cabinet se tient à votre disposition.