Le nouvel article 1865-1 du Code civil soumet désormais à un formalisme obligatoire les cessions de parts ou d'actions de personnes morales à prépondérance immobilière (telle que définie au 2° du I de l'article 726 du CGI).
Sont visées les sociétés dont l'actif est majoritairement composé d'immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France, ou de titres de sociétés répondant elles-mêmes à cette qualification (ce ratio devant être apprécié au jour de la cession ou à n'importe quel moment des douze mois qui la précèdent).
Concrètement, la cession devra impérativement être constatée par :
- un acte notarié ;
- un acte contresigné par avocat ; ou
- un acte dressé par un expert-comptable, selon des modalités strictement définies.
Il n'est donc plus possible de constater valablement une cession de titres de société à prépondérance immobilière par un acte sous seing privé ordinaire.
La méconnaissance de ce formalisme expose l'opération à une double sanction : la nullité de la cession, d'une part, et le rejet de la formalité d'enregistrement par l'administration fiscale, d'autre part.
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