TVA et marchands de biens

Les principes TVA applicables aux opérations de marchands de biens

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Parmi les nombreuses questions auxquelles sont confrontés les marchands de biens dans la conduite de leurs opérations, la fiscalité occupe une place déterminante. Le régime fiscal applicable à une opération peut, en effet, en conditionner la rentabilité : selon son traitement, une même opération pourra se révéler économiquement opportune ou, au contraire, dépourvue d’intérêt financier.

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Parmi les enjeux fiscaux récurrents figure la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), matière souvent mal maîtrisée ou, à l’inverse, redoutée de manière parfois disproportionnée. Sans prétendre à l’exhaustivité – tant la matière demeure technique et dépendante des circonstances propres à chaque opération –, cet article a pour ambition d’exposer, de manière concise et accessible, les grands principes du régime de TVA applicable aux opérations de marchands de biens, dans leur forme la plus classique.

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Par souci de lisibilité, nous retiendrons donc ici l’hypothèse la plus fréquente : celle d’un marchand de biens procédant à l’acquisition d’un bien immobilier bâti – qu’il s’agisse d’un lot de copropriété ou d’un immeuble entier – dans l’intention d’y réaliser des travaux de rénovation en vue de sa revente, dans un bref délai suivant leur achèvement.

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Ne seront pas abordées les situations particulières présentant des spécificités fiscales, telles que les opérations de démolition-reconstruction, les surélévations ou encore celles comportant une phase locative entre l’acquisition et la revente.

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L’article se divise en deux parties : il convient, dans un premier temps, de rappeler les grands principes de la TVA immobilière, préalables indispensables à la compréhension du régime applicable aux opérations de marchands de biens, qui fera l’objet de la seconde partie.

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1. Les grands principes de la TVA immobilière

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1.-1. La notion d'assujetti

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La notion d’assujetti constitue une notion centrale en matière de TVA et revêt, à ce titre, une importance particulière dans le domaine de la TVA immobilière.

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Une opération immobilière ne relève du champ d’application de la TVA que si elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel — ce qui n’entraîne pas nécessairement sa taxation, certaines opérations pouvant bénéficier d’un régime d’exonération. A défaut, l’opération échappe purement et simplement à la TVA.

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La notion d’assujetti est complexe et pourrait, à elle seule, faire l’objet de développements nourris. En substance, est assujetti à la TVA toute personne qui exerce, de manière indépendante, une activité économique, quel que soit son statut juridique ou sa situation au regard des autres impôts.

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Appliquée au domaine immobilier, cette notion conduit à distinguer deux catégories : d’une part, les personnes qui se limitent à exercer leur droit de propriété à titre privé, sans intention économique particulière, qui ne constituent pas des assujettis ; et d'autre part,  celles dont les opérations s’inscrivent dans une logique économique – étayée par exemple par une volonté spéculative ou la mise en œuvre de moyens professionnels – qui doivent être regardées comme des assujettis.

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La frontière entre gestion patrimoniale et activité économique reste parfois difficile à établir, comme en témoigne une jurisprudence particulièrement fournie sur la notion d’assujetti dans le contexte immobilier.

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L’activité de marchand de biens s’inscrit, par nature, dans le cadre d’une activité économique. Dès lors, sauf situations très particulières, le marchand de biens doit nécessairement être regardé comme un assujetti à la TVA, quelle que soit les modalités d'exercice de son activité (c'est-à-dire, notamment, qu’il agisse en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société).

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1.-2. Les opérations exonérées et les opérations taxables

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Une opération immobilière, bien que réalisée par un assujetti, n’est pas nécessairement taxable ; certaines sont soumises à la TVA de plein droit, d’autres en sont exonérées.

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Sont ainsi taxés à la TVA de plein droit les opérations portant sur des terrains à bâtir ou sur des immeubles dits « neufs », c’est-à-dire achevés depuis 5 ans au plus (étant précisé que la notion d’achèvement est complexe, dès lors qu’elle peut résulter non seulement d’une construction nouvelle, mais également de travaux de rénovation d’une certaine ampleur).

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Sont revanches exonérées (avec faculté d'option pour l'application de la TVA) les opérations concernant des terrains non à bâtir ou sur des immeubles anciens, définis comme ceux achevés depuis plus de 5 ans. 

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Tableau de synthèse

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2. Le régime TVA applicable aux opérations de marchands de biens

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2.-1. A l'acquisition

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[à compléter]

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2.-2. Pendant les travaux

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[à compléter]

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3.-3. A la revente

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[à compléter]

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Ressources

Article 257 du Code général des impôts

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