Nouvelle décision du Conseil d’État sur les effets fiscaux des réévaluations libres (CE, 15 avril 2025, n° 487683)

Conseil d'Etat, 15 avril 2025, n° 487683, Société Paris VIII APS

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Dans une décision du 15 avril 2025, le Conseil d’État apporte un nouvel éclairage sur les incidences fiscales d’une réévaluation libre d’un actif immobilier, dans le cas particulier d’un immeuble détenu par une société établie à l’étranger.

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En 2008, une société de droit danois avait procédé à une réévaluation libre d’un immeuble situé en France. Cette opération n’avait entraîné aucune imposition, ni en France, ni au Danemark. Lors de la cession du bien en 2017, la société a retenu la valeur réévaluée – et non la valeur d’origine – pour le calcul de la plus‑value imposable au titre de l’article 244 bis A du CGI. L’administration a contesté cette approche, estimant qu’il convenait de se référer à la valeur d’origine, la réévaluation ne pouvant être prise en compte.

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Le Conseil d’État donne raison au contribuable : pour déterminer le prix d’acquisition, il convient de retenir la valeur réévaluée, même en l’absence d’imposition effective de l’écart de réévaluation, tant en France qu’au Danemark. Cette décision confirme, à notre sens logiquement, l’absence de nécessité d’une imposition effective du profit de réévaluation, du moins lorsque cette exonération résulte de l’application d’une convention fiscale.

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Une lecture hâtive pourrait laisser croire à une rupture avec la jurisprudence antérieure – notamment la décision du 19 septembre 2018 (CE, 19 septembre 2018, n° 409864, SCI JMD), dans laquelle le Conseil d’État avait refusé de prendre en compte sur le plan fiscal une réévaluation opérée par une SCI détenue par des personnes physiques. Il n’en est rien : dans cette affaire, ce n’était pas l’absence d’imposition effective de l’écart qui avait motivé la décision, mais le fait que la SCI n’était pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la détermination du revenu imposable de ses associés (son résultat fiscal était calculé sur la base des flux de revenus nets, et non à partir de l’accroissement d’actif net) et, dès lors, qu’elle ne pouvait pas se prévaloir des dispositions du Code de commerce relatives aux réévaluations libres.

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Sur le plan doctrinal, cette décision est intéressante, mais sa portée pratique reste limitée : les conventions fiscales conclues par la France prévoient désormais toutes que les revenus immobiliers de source française sont imposables en France. Reste la question de l'application de cette solution aux cas où le gain de réévaluation bénéficie d’une exonération non pas en vertu d’une convention fiscale, mais du droit interne – par exemple lorsqu’une SCI est détenue par un véhicule exonéré (SPPICAV). Il nous semble possible de répondre positivement à cette question, à la lumière des conclusions du rapporteur public, qui apportent un éclairage déterminant : il y est précisé que l’imposition effective de l’écart de réévaluation est indifférente, en prenant pour exemple le cas des contribuables bénéficiant d’un régime d’exonération, tel que celui prévu en faveur des entreprises nouvelles.