Augmentation temporaire des droits de mutation à titre onéreux (loi de finances pour 2025, art. 116)

LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, Article 116‍

‍

La loi de finances pour 2025 autorise les départements à augmenter temporairement le taux des droits de mutation à titre onéreux, dans la limite de 0,5 %.

‍

L’article 116 de la loi de finances pour 2025 donne la possibilité aux conseils départementaux, sur délibération, de relever temporairement le taux des droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) applicables aux ventes d’immeubles. À compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le taux départemental — qui s’établit aujourd’hui à 4,5 % dans la quasi-totalité des départements depuis 2014 — pourra ainsi être porté à 5 %.

‍

Cette majoration ne s’appliquera pas aux acquisitions de résidences principales par des primo-accédants — une notion qui soulève de nombreuses interrogations quant à ses modalités d’appréciation — ni aux opérations bénéficiant d’un taux réduit, telles que les cessions d’immeubles neufs ou de terrains à bâtir assujettis à la TVA. Les régimes spécifiques liés à l’engagement de construire ou à l’engagement de revendre ne sont pas non plus concernés par cette hausse. Les transactions structurées sous forme de share deals ne sont également pas impactées, hormis un éventuel effet indirect lié aux modalités de calcul du partage de l’économie de droits.

‍

Chaque département devra adopter une délibération pour mettre en œuvre cette augmentation. Il conviendra donc de suivre attentivement, département par département, les décisions prises et leurs dates d’effet. Sans attendre la promulgation de la loi de finances, le Conseil de Paris a été le premier à saisir cette opportunité, en fixant, par une délibération du 12 février 2025, le taux de la taxe départementale à 5 % pour les actes et conventions conclus à compter du 1er avril 2025.

‍

Sur le plan pratique, l'augmentation du taux départemental portera le taux global des droits de mutation — incluant la taxe départementale, la taxe communale additionnelle ainsi que les frais d’assiette et de recouvrement — de 5,81 % à 6,32 %. S'ajoutent à cela, sans changement, la contribution de sécurité immobilière (0,1 %) et les émoluments du notaire (selon un barème proportionnel), ainsi que, pour certains types d'actifs, la taxe additionnelle de 0,6 % en Île-de-France.

‍

Selon l’exposé des motifs, cette mesure s’inscrit dans une logique strictement budgétaire, visant à compenser la dégradation des finances départementales. Le contexte difficile du marché immobilier n’est pas évoqué. Les auteurs de l’amendement qualifient  l’impact de « modeste » pour les acquéreurs, en s’appuyant sur la baisse en cours des taux d’intérêt, censée, selon eux, atténuer le coût des acquisitions. Il n’est pas précisé que cette baisse reste limitée et intervient après une remontée rapide et significative des taux.

‍

A titre d’exemple, pour une opération portant sur un actif commercial ou logistique d’une valeur de 10 000 000 € — comme il s’en conclut régulièrement sur le marché français — les droits de mutation pourraient être majorés de 50 000 €.

‍

Il reste à espérer que cette majoration conservera son caractère temporaire. L’histoire incite toutefois à la prudence : la CRDS, elle aussi présentée comme provisoire lors de son adoption en 1996, est toujours en vigueur près de trente ans plus tard. Et les exemples du même ordre ne manquent pas.